Решение долговых проблем и оптимизация стратегии дальнейшего развития в целом стали первоочередными задачами для большинства участников рынка в первой половине 2009 г.

Финансирование

Перед девелоперами остро встала проблема обслуживания ранее полученных кредитов. Причиной этому послужило падение общего спроса на коммерческую недвижимость со стороны конечных пользователей, и как следствие, резкое сокращение доходов от аренды / продажи помещений. В результате, решение долговых проблем и оптимизация стратегии дальнейшего развития в целом стали первоочередными задачами для большинства участников рынка в первой половине 2009 г.

Возможности привлечения средств на открытом рынке сегодня практически отсутствуют — в течение первого полугодия ни одна российская компания не провела IPO, да и в целом международные рынки IPO фактически заморожены. Крупные западные финансово-банковские организации, ранее выступавшие в качестве основного источника заемного капитала для российских компаний, сегодня практически полностью приостановили кредитование проектов недвижимости в России. Существенной активности со стороны российских коммерческих банков также не наблюдается. Пожалуй, единственным источником заемного капитала остаются крупные банковские структуры, поддерживаемые государством — Сбербанк, Внешэкономбанк, ВТБ, Россельхозбанк. Несмотря на то, что Центральный Банк трижды за полугодие снижал ставку рефинансирования, условия банковских кредитов для многих девелоперов все ещё остаются неприемлемыми.

Из-за резкого снижения финансовых возможностей ряд девелоперских компаний были вынуждены в счет погашения своих обязательств перед кредиторами передать им права на свои объекты недвижимости, выступавшие в качестве залога. Так, например, компания «Капитал Групп» передала Сбербанку часть недостроенного комплекса «Город столиц» в ММДЦ «Москва-Сити», Альфа банк получил права на БЦ «Северное сияние» и офисное здание на Красной Пресне в счет погашения задолженности компании Kopernik Group.

Многие участники рынка отложили реализацию отдельных своих проектов или вовсе приостановили экспансию в России. Среди таких компаний Parkridge Holdings, Midland Development, Atrium European Real Estate, Europolis, Immoeast, Orco Property Group, Magnat Real Estate Opportunities.

Вследствие финансовых затруднений и по причине общего снижения спроса со стороны арендаторов значительной корректировке подверглись планы по реализации некоторых знаковых для рынка проектов. Наиболее ярким примером можно назвать решение отказаться от строительства башни «Россия» в ММДЦ «Москва-Сити», которое, как ранее предполагалось, должно было стать самым высоким зданием в Европе (более 600 м) — вместо него планируется построить многоэтажную парковку.

Нередко кредиторы не только становятся собственниками объектов, находившихся в залоге, но и получают контроль над компаниями-должниками. Например, ВТБ получил контроль над девелоперской компанией ОАО «Система-Галс» и приобрел 75%-1 акция УК «Динамо», являющейся застройщиком проекта «Петровский парк» на территории стадиона «Динамо».

Спрос и предложение

На протяжении первой половины 2009 г. активность инвесторов на рынке купли-продажи объектов недвижимости оставалась на очень низком уровне. В целом подобное состояние рынка было вполне ожидаемым уже в конце предыдущего года, когда проявились признаки глубокого влияния международного кризиса на российскую экономику и финансовую систему. В качестве основных причин низкой покупательской активности можно выделить следующие:

— Во-первых, продолжающийся экономический кризис в России не дает предпосылок для роста спроса на объекты коммерческой недвижимости со стороны конечных пользователей (собственников или арендаторов).

— Во-вторых, у потенциальных инвесторов практически отсутствуют возможности для привлечения заемного капитала на приемлемых условиях для приобретения объектов коммерческой недвижимости.

— В-третьих, снизившиеся цены сделали недвижимость на западноевропейских рынках относительно более привлекательной для потенциальных покупателей по сравнению с российскими активами. Соотношение «доходность — риски», обеспечиваемое объектами недвижимости на развитых рынках, сегодня — в условиях кризиса доверия — более приемлемо для международных инвесторов.

Между тем, ряд компаний на данном этапе сочли целесообразным приобрести офисные объекты для собственного использования, тем самым минимизировав риски повышения арендных ставок со стороны собственников зданий. Помимо этого, покупатели рассчитывают на потенциальный рост капитальной стоимости актива в отдаленной перспективе, и возможность использования объекта в залоговых целях.

Количество выставляемых на продажу активов в России — как действующих объектов, так и проектов на той или иной стадии строительства — напротив, существенно выросло за прошедшие полгода. Это, в свою очередь, объясняется следующими факторами:

— Во-первых, большинство девелоперов столкнулись с проблемами обслуживания ранее привлеченных кредитов, и во избежание банкротства были вынуждены приступить к продаже даже тех активов, которые ранее не планировали выставлять на рынок.

— Во-вторых, возникшие жесткие финансовые ограничения не позволяют компаниям завершить реализацию всех ранее запланированных проектов. Соответственно, девелоперы стремятся продать наиболее капиталоемкие и наименее перспективные проекты или, по крайней мере, привлечь в такие проекты соинвесторов.

Помимо проблем, обусловленных финансовым кризисом, российский рынок, к сожалению, все ещё остается весьма сложным для инвесторов из-за недостаточно проработанного законодательства и бюрократических проволочек. Наиболее ярким примером за прошедшие полгода стало заявление компании IKEA о приостановке инвестиций в Россию по причине, как сообщает компания, «невозможности прогнозирования административных процедур в ряде регионов».

Уровень цен, ставки капитализации
Падение арендных ставок и отток инвестиционного капитала значительно повысили ожидания участников рынка в отношении справедливой доходности. Фактически полное отсутствие завершенных инвестиционных сделок свидетельствует о том, что ожидания собственников недвижимости не соответствуют ожиданиям инвесторов на текущий момент.

Из-за невозможности в текущих условиях более или менее точно спрогнозировать будущие денежные потоки на несколько лет вперед между участниками рынка отсутствует понимание «справедливой цены» объекта недвижимости. Даже довольно значительные скидки, которые готовы предоставлять продавцы, не убеждают потенциальных инвесторов в целесообразности покупки.

Довольно значительное число объектов недвижимости выступали в качестве залога по банковским кредитам, предоставленным компаниям-собственникам. Для компаний, которые оказались не в состоянии обслуживать свои обязательства, передача заложенных активов в собственность банков-кредиторов зачастую оказывается более удобным решением на данном этапе, нежели попытки найти покупателей на такие активы. Поэтому компании-должники, испытывающие серьезные долговые проблемы, не стремятся к чрезмерному занижению цен и сокращению сроков экспозиции объектов на рынке, а те компании, которые располагают определенным запасом финансовой прочности, соответственно, имеют возможность не торопиться с продажей объектов.

Таким образом, несмотря на крайне низкую покупательскую активность, существенного увеличения ставок капитализации, оценка которых базируется на ожиданиях собственников объектов, за прошедшие полгода не произошло. В целом, можно говорить о том, что текущие значения ставок приблизительно соответствуют уровням 2005 г. Это, в частности, подтвердилось условиями закрытой в марте сделки, в рамках которой инвестиционный фонд Storm Real Estate Fund AS приобрел у компании Ruric AB бизнес-центр класса B+ «Грифон Хаус» в Санкт-Петербурге — ставка капитализации составила более 14%.

В сегментах офисной и торговой недвижимости потенциальные покупатели рассматривают лишь наиболее ликвидные активы — небольшие действующие объекты с выгодным местоположением, хорошим пулом арендаторов и привлекательной доходностью. Интерес к сегменту складской недвижимости можно оценивать как весьма незначительный, что связано с ощутимым снижением объемов грузоперевозок за последние месяцы и, соответственно, падением спроса на складские помещения.

На данном этапе уровень рисков в Москве оценивается инвесторами как более высокий по сравнению с большинством европейских городов, где также наблюдался рост ставок капитализации за последний год. Спред между ожиданиями по доходности на объекты в Москве и ставками капитализации на европейских рынках за последний год заметно расширился и сейчас составляет около 5–8 процентных пунктов. Отчасти это связано с крайне ограниченными возможностями использования заемного капитала в России, в отличие от европейских рынков.

Прогноз

Во второй половине 2009 г. существенного оживления инвестиционного рынка мы не ожидаем, что связано с сохраняющейся негативной макроэкономической конъюнктурой и нехваткой кредитных ресурсов. В то же время, характерные для начала года исключительно пессимистичные настроения инвесторов сегодня постепенно сменяются более прагматичными оценками ситуации, ряд инвесторов выражают заинтересованность в приобретении российских активов по снизившимся ценам.

Таким образом, если во второй половине 2009 г. мы не станем свидетелями значительного ухудшения макроэкономической конъюнктуры и очередной переоценки инвестиционных рисков (ряд экономистов прогнозируют так называемую «вторую волну кризиса» в начале осени 2009 г.), вполне можно ожидать некоторое оживление на рынке купли-продажи инвестиционных активов.

Если в первой половине 2010 г. появятся реальные признаки оживления мировой экономики, что ожидается некоторыми специалистами, то с большой вероятностью можно ожидать постепенного возвращения на российский рынок недвижимости крупных институциональных инвесторов и банковских структур, что повлечет возобновление компрессии ставок капитализации. Однако на данном этапе для позитивной переоценки рисков существенных оснований нет, и, как минимум, в течение ближайшего года ощутимый спред между доходностью объектов недвижимости в Москве и в Европе будет сохраняться.

Источник: Knight Frank
Материалы использованы с сайта: http://www.arendator.ru/

Инвестиции

Общая характеристика рынка капитала

Первая половина 2009 г. характеризовалась некоторым ростом определенности и появлением первых сделок на рынке инвестиций в недвижимость. По данным Центрального банка РФ, по итогам апреля — июня 2009 г. впервые с сентября 2008 г. зафиксирован чистый приток капитала в Россию в размере $7,2 млрд.

Основные риски связаны с сохраняющейся макроэкономической нестабильностью, ухудшающимися индикаторами основных отраслей экономики России и неопределенностью ситуации на внешних рынках. С другой стороны, со II квартала 2009 г. у участников рынка растет ощущение, что основное дно рынка пройдено, что отражается в увеличении числа потенциальных покупателей на рынке и нежелании девелоперов снижать стоимость активов ниже достигнутого на текущий момент ценового уровня.

Рынок долгового финансирования

По сравнению с концом 2008 г., когда выдача строительных кредитов была фактически приостановлена, ситуация на долговом рынке сегодня имеет тенденцию к некоторому улучшению. Несмотря на то, что заемное финансирование по-прежнему осуществляется в крайне незначительных размерах, основным игрокам рынка все же удается получать кредиты, чаще всего, на основании личных договоренностей с банками. При этом кредиты для внешних игроков фактически отсутствуют.

Приостановлено финансирование проектов на самых ранних стадиях строительства. Кредиты можно получить только под качественные активы на завершающей стадии (от 70% готовности).

Кроме того, банки предпочитают реструктурировать кредиты для большинства заемщиков, поскольку, на текущий момент не заинтересованы брать на баланс девелоперские активы. Однако тенденция медленного перехода залоговых активов к банкам сохраняется (например, в течение I полугодия банк ВТБ стал основным собственником «Детского мира» на Лубянской площади в счет погашения долга «Системы-Галс»; «Сбербанку» отошел комплекс «Город Столиц» в ММДЦ «Москва Сити» от Capital Group; «Альфа банк» получил бизнес-центр «Северное сияние» и офисное здание на Красной Пресне в счет задолженности Kopernik Group). Прогнозируется усиление этой тенденции к осени 2009 г.

Спрос

В связи с некоторой стабилизацией экономической ситуации, в течение первого полугодия наблюдалось постепенное увеличение числа инвесторов на рынке недвижимости.

Однако потенциальные покупатели по-прежнему чрезвычайно консервативны в оценке объектов. Важно также отметить ограниченность ликвидности на рынке и стремление диверсифицировать риски, в связи с чем интерес инвесторов, прежде всего, направлен на объекты относительно небольших размеров (до 30 000 кв. м общей площади). Среди потенциальных покупателей объектов можно выделить:

— Фонды с достаточным собственным капиталом или имеющие доступ к недорогим кредитам. Продолжается тенденция формирования специальных фондов под покупку обесценивающихся активов.

— Крупные российские компании, имеющие намерение инвестировать собственный капитал в рынок недвижимости на выгодных условиях.

Кроме того, предпринимаются попытки интегрировать капитал инвесторов, располагающих небольшим объемом денежных средств, в фонды под покупку коммерческой недвижимости с помощью таких инструментов, как закрытые паевые инвестиционные фонды.

Динамика ставок капитализации

Ожидания по ставке капитализации продавцов объектов класса, А в сегменте офисной недвижимости и профессиональных объектов рынка торговой недвижимости Москвы достигают 13–15,5%, в сегменте складской недвижимости класса, А — 14–15%. Девелоперы реструктурируют кредиты и, в целом, не готовы отдавать привлекательные активы по ставке капитализации выше уровня 15%. Поэтому, большинство инвесторов также скорректировало свои ожидания до 15–17%.

Предложение

С учетом текущей ситуации на рынке, самыми ликвидными остаются наиболее удачно расположенные, готовые объекты торговой и офисной недвижимости небольших размеров, заполненные качественными арендаторами с длительными договорами аренды. При этом наименее ликвидными являются земельные участки и проекты, находящиеся на ранней стадии реализации.

Основные события на рынке

Несмотря на улучшение ситуации на рынке, сделки на нем пока отсутствуют. Единственная сделка, отвечающая критериям инвестиционной продажи, завершилась в феврале 2009 г. в Санкт-Петербурге по ставке 14%:

Офисная недвижимость

Инерционность предложения, хоть и снизившаяся в результате трудностей с получением финансирования, приводит при упавшем спросе, к усилению дисбаланса спроса и предложения, что продолжает влиять на ставки и уровень вакантных площадей: первые продолжают свое падение, последний — рост, начавшийся в конце прошлого года.

Общее предложение и новое строительство

Во втором квартале 2009 г. общий объем нового строительства и реконструкции офисных площадей классов, А и В составил около 315 тыс. кв. м (класс, А — 36%, класс В — 64%) (см. Таблицу 1). Соотношение нового строительства и реконструкции составило 66% к 34%, соответственно. Таким образом, общий объем зданий классов, А и В на конец первого полугодия 2009 г. составил 10,8 млн кв. м.

Спрос

Во втором квартале 2009 г. поглощение на рынке аренды офисных площадей составило около 310 тыс. кв. м (помимо этого, около 48 тыс. кв. м было продано). Если до недавнего времени соотношение новых сделок и сделок по изменению коммерческих условий по существующим договорам аренды составляло 50/50, то в последнее время начинают преобладать сделки по новым договорам аренды.

Вакантные площади

В первом полугодии квартале 2009 г. показатель уровня вакантных площадей в зданиях класса, А составил 16,5% без учета субаренды и 21,2% с учетом субаренды, соответственно. Уровень вакантных площадей в офисах класса В достиг 17,6%.

Ставки аренды, цены продажи

Несмотря на снижение цен предложения сделок на рынке практически нет. Продавцов, предлагающих свои объекты на продажу можно условно разделить на две категории. К первой относятся те, кому по разным причинам необходимо продать свои объекты, для кого это является мерой по спасению основного, либо непрофильного бизнеса. По сути, для них продажа является вынужденной мерой. Вторая категория — те, для кого продажа объекта является плановым мероприятием, готовившимся ранее. Для них заинтересованность в сделке зависит от заполненности объекта арендаторами и степени завершенности проекта. Девелоперы, чьи объекты приносят стабильный арендный доход, либо отложили возможную продажу «до лучших времен», либо поменяли свое решение о продаже.

При этом ряд покупателей надеется на то, что цены продолжат свое снижение (связывая свои ожидания с тем, что на рынок могут выйти объекты, которые банки получат в качестве обеспечения по просроченным кредитам), поэтому решение о покупке откладывают на некоторое время.

Кроме того, откладывание покупки может быть связано с тем, что объектов, интересных для покупки на рынке, практически нет. К таковым могут относиться небольшие готовые проекты, полностью либо частично сданные в аренду, которые представляют интерес для потенциальных арендаторов (последнее при текущем уровне вакантных площадей весьма актуально).

Складская недвижимость

Предложение

Планы развития девелоперских компаний, занимающихся реализацией складских комплексов, корректируются повсеместно. Причина тому — трудности с получениями кредитов на завершение строительства, давление кредиторов по существующим обязательствам, а также падение спроса со стороны арендаторов (причем, как текущее, так и потенциальное). Это приводит к уменьшению масштабов развития и резкому сокращению числа проектов, находящихся в стадии активной реализации. В отношениях с арендаторами девелоперам приходится быть более уступчивыми: снижаются ставки аренды, сокращаются сроки действия договоров, применяется более гибкая политика предоставления мезонинных и офисных площадей для обязательной аренды.

За первое полугодие на рынок складской недвижимости московского региона вышло около 300 тыс. кв. м площадей. Общий объем существующего предложения складских комплексов класса, А московского региона на начало июля составляет около 2 300 000 кв. м.

Спрос

В числе основных факторов, влияющих на объем и структуру спроса на складские площади являются трудности с получением кредитов (известно, что операторы развиваются на кредитные средства, к примеру, на оборудование склада площадью около 10 000 кв. м необходимы инвестиции в размере около $1 млн), изменение курсов валют (подавляющее большинство договоров заключалось в долларах, евро, либо бивалютных единицах, а валютные кредиты девелоперов делали их не очень сговорчивыми в переговорах о переходе на ставки, номинированные в рублях). Кроме того, снижение товарооборота и планов по расширению торговых операторов привело к тому, что спрос на услуги логистических операторов (которые, как известно предъявляют наибольший спрос на площади) упал, и, как следствие, резко сократилась их потребность в площадях. Учитывая тот факт, что ожидая дальнейшего роста спроса на их услуги, а также роста ставок на складские площади, они арендовали площади с избытком, теперь возникла проблема появления высокой доли арендованных, но неиспользуемых площадей, которая может составлять от 10% до 70% от площади, занимаемой оператором. Но не только логистические операторы, но и ряд других традиционных арендаторов складских площадей свертывают планы по развитию. Все это приводит к отказу от части занимаемых площадей, либо попыткам сдать их в субаренду. Подавляющее большинство операторов ведет переговоры с собственниками о снижении ставки аренды по заключенным договорам.

Основным следствием текущего положения стало увеличение доли вакантных площадей, которая к концу июня достигла 19% (и около 25% с учетом площадей, предлагаемых в субаренду), а также снижение ставок аренды. Изучение заявок на складские площади показывает снижение спроса на площади менее 1 500 кв. м (с 14% в начале года до 3%). Кроме того можно отметить увеличение (с 13% в начале года до 32%) спроса на блоки размером от 5 000 кв. м до 10 000 кв. м, спрос на которые предъявляют преимущественно операторы формата FMCG и торговые операторы.

Ставка аренды

Ставки аренды складских площадей класса, А составляют около $110/кв. м/год (не включая НДС, эксплуатационные и коммунальные платежи), складских площадей класса В — около $100/кв. м/год (не включая НДС, эксплуатационные и коммунальные платежи).

Операционные расходы, которые включают в себя три основных компонента: эксплуатационные расходы (вывоз мусора, охрана территории по периметру, уборка снега, содержание общественных зон, площадей общего пользования и парковки в надлежащем санитарном состоянии, техническое обслуживание инженерных систем), возмещение налога на имущество и налога на землю, а также вознаграждение управляющей компании, варьируются в диапазоне от $30 до $40 за кв. м в год.

Тенденции и прогнозы

— Происходит откладывание срока ввода в эксплуатацию, что связано преимущественно с тем, что собственники объектов не хотят выводить на рынок проекты с высоким уровнем вакантных площадей.

— Происходит пересмотр ставок по ранее заключенным договорам аренды.

— Продолжает увеличиваться доля вакантных площадей, причем её стабильное увеличение связано с тем, что новые объекты, пополняющие общий объем предложения, вводятся с высоким уровнем вакантных площадей.

— Продолжается рост доли площадей, предлагаемых арендаторами в субаренду.

— Продолжается рост ставок капитализации. Появляется значительное число складских объектов, предлагаемых на продажу.

Торговая недвижимость

Первое полугодие 2009 г. было особенно непростым для игроков рынка торговой недвижимости. Находясь под сильным давлением негативной макроэкономической ситуации, они стали в ещё большей степени оказывать влияние друг на друга. Сказать, что в этой игре есть выигравшие и проигравшие нельзя: негативные последствия кризиса ощущают на себе все, последствия зависят лишь от того, какую позицию занимает тот или иной участник на рынке, какую политику он вел все предыдущие годы, и как ведет себя в настоящее время.

Предложение

Если ещё в начале текущего года было заявлено к выходу около 1 485 400 кв. м (GLA — 763 200 кв. м) торговых площадей, то уже на середину года стало понятно, что не более 50% из них действительно выйдет на рынок (включая те проекты, открытие которых уже состоялось в 2009 г. Причем, большинство (более 50%) выходящих и заявленных к выходу проектов — это незавершенные в срок проекты, которые должны были выйти в предыдущие годы. На конец июня общее предложение профессиональной торговой недвижимости в Москве составляет 4 376 000 кв. м (общая площадь; GLA — 2 258 000 кв. м).

Спрос

В целом, несмотря на многочисленные сообщения о сворачивании планов развития, закрытия магазинов и финансовых затруднениях нельзя говорить о том, что торговые операторы перестали развиваться. Есть ряд игроков, для которых бремя кредитов оказалось непосильным и вынудило их объявить о технических дефолтах, либо уйти с российского рынка торговой недвижимости совсем. Большинство федеральных торговых операторов на неопределенный срок приостановили развитие в региональных городах, а некоторые их них выводят из региональных торговых центров бренды, рассчитанные на покупателей с доходом средним и выше среднего, оставляя лишь демократичные торговые марки. Однако есть ряд операторов, которые продолжают развиваться, а также те, кто выходит на российский рынок впервые. Среди таких хотелось бы отметить гипермаркет Carrefour (открытие которого состоялось 18 июня в торговом центре «Филион»), гипермаркет мебели и товаров для дома Kika, универмаг H&M, а также такие марки, как River Island, Ipekyol, New look, Bebe и Gap. Кроме того, на рынок торговой недвижимости планируют выход универмаги Debenhams и Harvey Nichols, магазин товаров для дома Habitat, английский супермаркет Sainsbury’s, универмаг игрушек Hamleys, вторая по величине в мире сеть закусочных Burger King, а также сеть семейных развлекательных центров Babylon (первый откроется в ТЦ «Филион»). Желание в краткий срок занять долю на российском рынке торговой недвижимости побуждает крупные сетевые гипермаркеты — Carrefour и Wal-Mart — вести переговоры о покупке существующих сетей: Carrefour ведет переговоры о покупке сети «Седьмой континент», Wal-Mart — петербургской сети «Лента».

Ставки аренды

В торговых центрах происходит пересмотр ставок аренды, причем процент снижения ставки зависит от многих факторов, в числе основных — популярность объекта у потенциальных посетителей (и, как следствие, у торговых операторов). При этом в ряде объектов пересмотра ставок не происходит, либо их снижение носит временный характер. Снижение оборотов приводит к тому, что схема оплаты с фиксированным минимумом и процентом от оборота становится взаимовыгодной как для арендатора, так и для собственника объекта: первому он позволяет снизить риски падения оборотов торговли, второму — сохранить арендный доход и не потерять арендатора.

Уровень вакантных помещений

Проблемы торговых операторов, среди которых трудности с кредитованием и падение платежеспособного спроса, привели к сокращению планов развития, дефолтам и уходу с рынка ряда операторов. Выросла ротация арендаторов, уровень вакантных площадей в Москве достиг 15%, в ряде региональных городов этот показатель достигает 25%.

Рынок торгово-розничный помещений (Street Retail)

Выросло количество выставленных на продажу помещений, спрос на которые находится на высоком уровне. Среди продавцов много тех, кто через продажу объектов пытается финансировать другие проекты собственного бизнеса. Покупатели — преимущественно частные инвесторы, не конечные пользователи, которые самостоятельно, либо с кем-то в партнерстве покупают помещения, не рассчитывая получить прибыль в самом ближайшем будущем, но готовые ждать, когда вложенные деньги начнут приносить доход. Ставки аренды на протяжении второго квартала текущего года оставались сравнительно стабильными, и резких колебаний отмечено не было. Однако по отдельным наиболее востребованным улицам (Тверская, Петровка) стали появляться единичные предложения аренды со ставками более 5 000 $/кв. м/год.

Источник: Colliers International
Материалы использованы с сайта: http://www.arendator.ru/

Длительный период роста и высокие цены на энергоносители последних лет позволили российской экономике заложить хорошую базу и долго сдерживать давление глобального экономического кризиса. Но ключевым игроком, определяющим состояние экономики, остается российский потребитель. В последние 8 лет средний рост реальных доходов населения составил 15% годовых, при этом домохозяйства стали тратить почти три четверти своих доходов на товары и услуги. Это определило бурное развитие торговли.

Однако в 4-м квартале 2008 года мировой экономический кризис дошел и до России. Как показывают последние месяцы, оборот розничной торговли начал снижаться из-за сокращения зарплат во многих компаниях и роста безработицы. Тем не менее, розничная торговля показала себя наиболее защищенным от кризиса сектором экономики.

Среди ритейлеров, работающих на российском рынке, ситуация различается по типам. Крупные международные операторы продолжают развивать свои сети. Они также продолжают выходить на российский рынок, яркими примерами чему являются недавно открывшиеся H&M и Gap и ожидаемый в ближайшее время приход в Москву Carrefour и потенциально Walmart. При этом активизировался переход от операций по франшизе на работу напрямую.

Российские сетевики больше пострадали от кризиса. Быстрые темпы расширения сетей, опирающиеся на долговое финансирование, создали для них проблемы, когда объемы финансирования резко снизились, а потребительский спрос начал сокращаться.

Операторы торговых галерей тоже значительно скорректировали планы развития. Особенно пострадал люксовый сегмент.

Что касается предложения торговых помещений, то его бурный рост продолжается в Москве. В основном это происходит за счет завершения строительства объектов, незавершенных в 2008 г., когда 65% от намеченного объема не вышло на рынок. Однако в столице по-прежнему наблюдается дефицит качественных площадей. Ожидаемый спад объемов строительства в ближайшие 2–3 года не внесет кардинальных изменений.

В большинстве региональных городов ситуация изменилась радикально, и лишь немногие проекты продолжают достраиваться. Основной проблемой остается недостаток финансирования. Он негативно влияет на

всех участников рынка, от девелоперов до потребителей и инвесторов. В регионах дополнением этому служит более значительная, чем в Москве, коррекция потребительского спроса.

Рост арендных ставок в торговой недвижимости прекратился, и в менее престижных центрах наблюдается коррекция. Дальнейшая эволюция, вероятно, будет следовать именно такому сценарию: хорошо расположенные центры с высоким потоком покупателей будут пользоваться повышенным спросом у арендаторов и смогут удержать ставки на текущих уровнях. В то же время, операторы менее успешных центров будут вынуждены снижать арендную плату, чтобы не потерять арендаторов.

Как альтернатива снижению фиксированных ставок, получают все большее распространение уступки арендаторам. Это приближает рынок к европейской практике и увеличивает его прозрачность. Одним из наиболее популярных стал переход на оплату с процента от оборота.

На протяжении многих лет инвестиции в торговые центры доминировали среди сделок с коммерческой недвижимостью. Но как и экономика в целом, эволюция инвестиционного рынка в торговые помещения кардинально изменилась в 4 квартале прошлого года, и активность резко снизилась.

В ближайшее время мы ожидаем развитие следующих тенденций.

• Ограниченность доступа к заемному финансированию снизит объемы транзакций. 
• Инвесторы будут заинтересованы только в высококачественных активах категории «prime».
• Инвесторы, обладающие собственным капиталом, будут доминировать на рынке.
• Прозрачность рынка будет улучшаться.
• Девелоперы будут стремиться к завершению своих проектов.
• Фокус переместится на девелоперские проекты торговой недвижимости меньшего размера.
• Ставки капитализации стабилизируются и потенциально начнут снижаться к середине 2010 года.

Несмотря на текущую нестабильность, экономика России находится в лучшей позиции, чем большинство европейских стран, для возобновления роста в ближайшей перспективе. Этому будут способствовать низкая задолженность домохозяйств, недостаточная обеспеченность потребителей товарами и услугами и поддержка экономики государством. Высокие золотовалютные резервы Банка России и сбережения Стабилизационного фонда позволяют государству активно использовать разнообразные инструменты анти-цикличной политики. Важным фактором стала стабилизация обменного курса, отодвинувшего на второй план предшествовавшую ей девальвацию.

Владимир Пантюшин, Директор по России и СНГ Отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle, отметил: «Очевидно, что внимание участников инвестиционного рынка направлено, в первую очередь, на макроэкономические показатели, в ожидании начала стабилизации. От этого напрямую зависит стабилизация потребительского рынка. Тем не менее, процесс развития торговой недвижимости продолжается. Многие компании, в особенности крупные иностранные ритейлеры и российские дискаунтеры, продолжают расширять свои сети. Наибольшая стабильность торговых центров среди секторов недвижимости имеет место и в России. Поэтому у этого сегмента есть хорошие шансы доказать свою популярность среди инвесторов, когда активность на рынке возобновится».

Источник: Jones Lang LaSalle
Материалы использованы с сайта: http://www.arendator.ru/